Los procesos de construcción de viviendas de interés social (VIS) y viviendas de interés prioritario (VIP) en Colombia se basan en una estructura en la que el Estado actúa como financiador parcial y garante del sector de la construcción. Para lograrlo, se han establecido normativas y programas que regulan los procedimientos y aspectos técnicos de los proyectos de vivienda. Además, se ha creado una estructura financiera que permite a las constructoras y al sector bancario invertir en vivienda y llevar a cabo la construcción y ejecución de proyectos VIS y VIP. Estos proyectos están vinculados a los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) o Planes Básicos de Ordenamiento Territorial (PBOT), según corresponda.
En cuanto a la interacción con la ciudadanía, se han implementado programas de financiamiento para vivienda mediante subsidios, como el programa “Mi Casa Ya”. Además, se brinda apoyo a las familias en aspectos sociales durante la ejecución de proyectos de construcción de vivienda. Esto busca garantizar el cumplimiento de los acuerdos entre las constructoras y los ciudadanos, así como proporcionar acompañamiento psicosocial. Sin embargo, es importante señalar que esta planificación territorial tiene limitaciones. A menudo, se prioriza el crecimiento económico del sector constructor en lugar de abordar los déficits cuantitativos y cualitativos de vivienda. Las soluciones propuestas suelen estar condicionadas por las dinámicas del mercado, en lugar de centrarse en satisfacer las necesidades reales de la población colombiana.
Para abordar esta situación, Fonvivienda desempeña un rol fundamental. Esta entidad tiene como misión ejecutar las políticas de vivienda de interés social del Gobierno Nacional y administra el fondo financiero destinado a la vivienda en el país. Programas como “Mi Casa Ya” destinan subsidios a familias que buscan comprar vivienda.
Además, otros actores clave en el ecosistema de la vivienda son el Fondo Nacional del Ahorro y Findeter. Estas instituciones otorgan créditos esenciales para estimular el sector de la construcción. Por ejemplo, el “Crédito Constructor” que ha otorgado 6 billones de pesos en 2024 para reactivar el sector, según declaraciones de la Ministra de Vivienda.
El Fondo Nacional del Ahorro también desempeña un papel crucial como instrumento financiero en el sector público. Su objetivo es que la ciudadanía genere un proceso de ahorro programado destinado a la compra de vivienda. Además, actúa como intermediario para gestionar las solicitudes de subsidio de vivienda.
En el contexto de varios actores en el sistema nacional de vivienda, es fundamental comprender que su estructura se basa en la relación entre subsidios y créditos hipotecarios. El sector público contribuye a la financiación de proyectos de vivienda mediante subsidios familiares, ya sea a través del Fondo del Ahorro o mediante entidades bancarias asociadas con los jefes de hogar. Al mismo tiempo, el sector privado se encarga del diseño, planificación y ejecución de los proyectos de construcción, utilizando créditos bancarios o recursos propios. Las constructoras reciben los subsidios otorgados a las familias y gestionan los flujos financieros mediante créditos hipotecarios.
Esta relación convierte el subsidio de vivienda familiar en un apalancamiento financiero para los proyectos de construcción. Aunque no se aplica desde el inicio de la planificación de la obra, son cruciales en la estimación de ganancias. Por otro lado, el sector bancario es esencial para mantener este sistema. Las tasas de interés, que varían según el tipo de subsidio familiar, y los largos plazos de las hipotecas (generalmente 20 años) son determinantes para el equilibrio financiero del sistema de vivienda nacional. Este punto es crucial, ya que el sistema se mantiene en el marco del equilibrio entre el desarrollo habitacional y la rentabilidad financiera.
Por tanto, el sistema de vivienda se encuentra en una encrucijada: ¿debe centrarse en soluciones habitacionales para la población colombiana o en mantener un sistema financiero rentable para el sector privado? Es necesario diversificar el sector y considerar el componente social y comunitario. Además, se debe crear un sistema financiero y de construcción de viviendas accesible para sectores empobrecidos que no tienen acceso al sistema bancario tradicional y que se ven afectados por las restricciones de los créditos hipotecarios
De esta manera el Estado Colombiano genera una apuesta de construcción de viviendas para satisfacer las necesidades de vivienda de la población colombiana, estimada en este momento en que un 36,59 % de la población no posee un techo para vivir o vive en viviendas de mala calidad, es decir, presentan déficit habitacional
